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Comment acheter des parts de SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier sont d’excellents véhicules de placement pour l’investisseur désireux de diversifier son portefeuille de patrimoine à moindre coût. Il y a plusieurs manières d’acquérir ses parts de SCPI en fonction de ses possibilités ainsi que de ses objectifs. Par exemple, l’achat cash, la souscription à crédit, l’acquisition en démembrement. Sans oublier le contrat d’assurance-vie qui propose des SCPI.

Dans les trois cas susmentionnés, la souscription se fait directement auprès de la société de gestion qui commercialise les SCPI. C’est celle-ci qui émet les parts sur le marché primaire. Toutefois, il est possible d’acquérir ses SCPI sur le marché secondaire. Si les SCPI sont dites à capital fixe, l’achat peut directement s’opérer auprès de l’investisseur sortant. Si en revanche, il s’agit de SCPI à capital variable, le nouvel investisseur doit attendre l’ouverture de la saison de la souscription sur le marché secondaire, qui est alors organisée par la société de gestion.

Dans le cas où l’investisseur souhaite souscrire à une SCPI via un contrat d’assurance-vie, il se rendra alors auprès de l’établissement qui propose un contrat adapté à ses attentes.

Détaillons dans les lignes qui suivent les particularités de chaque mode de souscription.

Achat en cash et à crédit

L’acquisition en cash consiste à régler le montant de l’achat en une seule fois, à la différence de l’achat à crédit. Notons que c’est cette seconde option qui est aujourd’hui plus avantageuse que l’achat en cash. Cela, d’une part en raison du taux bas pratiqué par les établissements de crédit. Et d’autre part pour l’effet de levier obtenu par rapport aux gains perçus et au montant du remboursement. Dans certains cas, les frais d’intérêt peuvent être déduits de l’impôt du souscripteur, ce qui va optimiser le rendement du placement.

Achat en démembrement

Lorsque l’investisseur décide d’acheter en démembrement, les conditions relatives à la détention des parts de SCPI sont définies à l’avance avec la société de gestion. Ainsi, l’investisseur peut opter :

  • soit pour l’achat de parts de SCPI en usufruit : l’investisseur profite des dividendes. Il a droit au vote lors de l’assemblée générale pour ce qui touche la distribution des revenus locatifs.
  • soit pour l’achat de parts de SCPI en nue-propriété : le nu-propriétaire s’abstient de percevoir les dividendes pendant que le démembrement est en vigueur. Il devient pleinement propriétaire des parts à l’expiration de l’usufruit.

La durée du démembrement est fixée à l’avance. Elle est en moyenne de 5 ans à 8 ans. L’avantage du montage, en particulier pour le nu-propriétaire : achat de la part à prix décoté, exonération d’impôt foncier et d’IFI pendant la durée du démembrement.

L’investissement via un contrat d’assurance-vie

Les contrats d’assurance-vie ayant les SCPI pour support sont des contrats en unités de compte. Ils offrent un meilleur rendement par rapport au contrat en fonds en euros. En revanche, ils sont plus exposés à des risques de perte en capital en raison de la volatilité des actifs qui les constituent, en l’occurrence les SCPI.

Comment ça fonctionne ? Ce sont les dividendes que distribuent les SCPI qui seront incorporés dans le contrat à titre de primes. Ces dividendes seront alors bloqués pendant la période de 8 ans comme prévu selon les dispositions du contrat d’assurance-vie. Ce ne sera qu’au bout des 8 ans que le souscripteur peut opérer une sortie en capital. Il peut néanmoins continuer à faire fructifier son contrat jusqu’à son départ à la retraite. Il opte alors pour une sortie en rentes afin de toucher des compléments de retraite jusqu’à son décès. Les SCPI logées dans un contrat d’assurance-vie permettent ainsi de préparer efficacement sa retraite, sans soucis de gestion.

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